Emlak balonu Avusturya’da sessizce nasıl patladı?

VİYANA. Viyana’nın dördüncü bölgesinde 1,1 milyon avroya 90 metrekarelik üç odalı ve balkonlu bir daire. Yaklaşık 500.000 avroya 54m2 eski bir binada iki odalı „büyüleyici bir mücevher”.

Bunlar tam olarak internette sunulan pazarlıklar değil. “Ayrıcalık” veya ‘yatırım fırsatı’ gibi moda sözcüklerle reklamları yapılıyor.  Ama doğru olan  en iyi yatırım yılları geride kaldı. 2022 sonbaharında emlak fiyatları 17 yıllık patlamasının zirvesine ulaştı. Düzenleyiciler emlak piyasasının olası bir aşırı ısınmasından korktular. Bu nedenle konut finansmanı kısa bir süre için kısıtlandı. Neredeyse aynı zamanda, faiz oranlarında bir geri dönüş oldu ve bu da ucuz para kredisi aşamasına son verdi. Bu iki yıl önceydi. O zamandan bu yana emlak satış işlemleri yarı yarıya azaldı ve yeni konut kredisi verilmesi yüzde 66 oranında düştü. Peki emlak daha uygun fiyatlı hale geldi mi? Hayır.

Bir bakışta

2024 yılının ilk yarısında Avusturya’da ev sahibi olmak daha ucuz hale geldi, ancak fiyat düşüşleri çok yavaş gerçekleşiyor. 2022’nin ortalarından bu yana düşüş sadece yüzde beşi buldu. Faiz oranlarındaki önemli artış göz önüne alındığında, bu durum alıcılar için pek de rahatlatıcı değil. Enflasyondan arındırıldığında ise fiyatlar yüzde 15 oranında düşerken, Viyana’daki ikinci el daireler reel olarak yüzde 20 daha ucuz hale gelmiştir. Dolayısıyla Avusturya emlak piyasası son iki yılda sessiz bir fiyat düzeltmesi geçirmiştir.

Özünde ama konut fiyatları son iki yılda çok az düşmüştür. Bu eğilim 2024 yılının ilk yarısında da devam etmiştir. Bu durum, Oesterreichische Nationalbank ‚ın (OeNB) işlem fiyatlarına dayanan son verilerine göre gerçekleşmiştir. Konut fiyatları ikinci çeyrekte ülke genelinde 2023 yılı sonuna kıyasla yüzde 0,8 daha ucuzken, fiyatlar bir önceki çeyreğe kıyasla neredeyse durgunlaştı (eksi yüzde 0,1). Emlak balonu sönüyor ama hala bir patlama şeklinde sönme yok.

Konut fiyatları beşte bir oranında düştü

Raiffeisen Bank International (RBI) analisti Matthias Reith bu konuda şu bilgileri veriyor: “Fiyatlar düşmeye devam ediyor, ancak sadece kademeli bir hızda” diyor. Bunun nedeni özel mülk sahiplerinin fiyat beklentileri. Bunlar hala “2021‘in veya 2022’nin ilk yarısının fiyat gerçekliğini” yansıtıyor ve piyasadaki faiz oranlarındaki geri dönüşü yansıtmıyor. Özel satıcılar özellikle müstakil ev piyasasına hakimdir ve mülklerini satma konusunda kurumsal yatırımcılardan daha isteksizdir. Satış niyetleri, piyasa fiyatlarının er ya da geç kendi fiyat beklentilerine yakınsayacağı umuduyla hızla ertelenmektedir. Sonuç olarak, nispeten az sayıda mülk el değiştirmektedir. Yılın başında, 2022’nin ilk yarısına kıyasla mülk işlemlerindeki yarı yarıya düşüş, Avrupa karşılaştırmasında açıkça göze çarpmaktadır. Konut fiyatları 2022’nin üçüncü çeyreğinde zirve yaptığından bu yana Avusturya genelinde sadece yüzde beş daha ucuz hale geldi. . Faiz oranlarındaki önemli artış ve yeni kredilerdeki düşüş göz önüne alındığında bu gerçekten çok fazla değil Ancak reel anlamda işler çok farklı görünüyor. Enflasyona göre ayarlandığında, emlak fiyatları şimdiden yüzde 15 oranında düşmüş durumda. Sadece Viyana’da konutlar yüzde 17 daha ucuz hale geldi ve ikinci el daireler neredeyse yüzde 20 düştü.“

Fiyatlar tekrar ne zaman yükselecek?

Avusturya’nın geri kalanında ikinci el dairelerin reel fiyatları yüzde 17 oranında düşmüştür. Yeni inşa edilen dairelerin gerçek değeri daha az düşmüştür (Viyana: eksi yüzde on bir, Avusturya’nın geri kalanı: eksi yüzde yedi). Bunun nedeni yüksek inşaat maliyetleridir. Emlak piyasasında son iki yıla bakıldığında, RBI analisti “sessiz bir düzeltmeden” söz ediyor. Belçika dikkate alınmazsa, 2022’de sona erecek olan Avusturya emlak döngüsü, 17 yıl ile dünyanın en uzun döngüsüdür. 2005’ten 2022’ye kadar yüzde 92’lik bir reel fiyat artışı gösterdi. Reith, bu tür döngülerin büyük bir patlamayla sona ermemesinin tipik bir durum olduğunu belirtiyor. Avusturya şu anda diğer ülkelerdeki benzer vakaları takip ediyor. Bu modele göre, fiyat zirvesine ulaşıldığında konutlar reel olarak yaklaşık yüzde 20 daha ucuz hale geliyor. Avusturya için bu, gerçek düzeltmenin henüz bitmediği anlamına geliyor. “Kullanılmış konutların bu hedefe yeni inşa edilenlerden biraz daha hızlı ulaşması muhtemeldir.”

“Dolayısıyla yüksek enflasyon dün hane halkları için bir yüktü, ancak artan ücretler nedeniyle bugün, yarın ve yarından sonra konutların satın alınabilirliğini artırıyor.”
Matthias Reith RBI analisti

Analist, enflasyonun belirgin bir şekilde düşük olması ve nominal fiyatlardaki düşüşün sadece hafif olması nedeniyle, reel fiyat düzeltmesinin ancak 2025 yılında tamamlanabileceğini düşünüyor. “Bu nedenle nominal düzeltmenin yılın ikinci yarısında kademeli olarak devam etmesini ve ardından 2025 yılında nominal emlak fiyatlarının durgunlaşmasını bekliyoruz.” Avusturya genelinde konut fiyatlarının 2026 yılına kadar nominal olarak yeniden pahalanması beklenmiyor. Dolayısıyla fiyat düşüşlerinin sona ermesi otomatik olarak yeni fiyat artışlarının başlayacağı anlamına gelmiyor.

Konut kıtlaşıyor mu?

Düşen fiyatlar ve faiz oranlarından ziyade, ayarlama yükünün çoğunu taşıyacak ve emlak piyasasını yeniden dengeye getirecek olan gelir ve enflasyondaki artıştır.

2023 ila 2026 yılları arasında net hane halkı gelirlerinin yüzde 20’nin üzerinde artması muhtemeldir. Bu nedenle 2025 ve 2026 yıllarında faiz oranlarındaki dönüş öncesine kıyasla çok daha yüksek olan kredi faiz oranları, bu süre zarfında gelirlerdeki artış nedeniyle daha kolay karşılanacaktır. Reith, “Dolayısıyla yüksek enflasyon dün hane halkları için bir yüktü, ancak artan ücretler nedeniyle bugün, yarın ve yarından sonra ev sahibi olmanın karşılanabilirliğiniartırıyor” dedi.

Peki gelecekte yeterli yaşam alanı olacak mı? Avusturya İstatistik Kurumu’na göre, inşaat ruhsatları 2022’den bu yana yüzde 27 ve 2017’de kaydedilen tüm zamanların en yüksek seviyesine kıyasla yüzde 46 oranında düştü. Bununla birlikte, uzun süredir korkulan konut sıkıntısına dair herhangi bir işaret yok. Analiste göre bunun nedeni demografik rüzgarın hafifliyor olması. “Temel talep ve temel arz 2021’den bu yana dengede.” Bu durumun önümüzdeki birkaç yıl boyunca da devam etmesi muhtemel. ( Die Presse)