Kira sözleşmeleri: „BK“ işletme maliyetleriyle ilgili sorunlar yine gündemde

VİYANA. Avusturya Yüksek Mahkemesi’nin bir başka kira hukuku kararı daha Avusturya’da heyecan yarattı: Salzburglu bir çift bundan böyle daireleri için Betriebskosten diyen bilinen “işletme masrafları” ödemek zorunda kalmayacak ve bugüne kadar ödedikleri tutarlar da kendilerine geri ödenecek (Karar: 10 Ob 54/24z, “Die Presse” haberi). Her şeyden önce bu, söz konusu kiracıların bir sonraki duyuruya kadar olağan işletme masraflarından muaf tutulacağı anlamına geliyor.

Anlaşmazlık konusu kira sözleşmesi de on yıllık bir süreye sahipti. Bu nedenle iki kiracı önemli miktarda para tasarruf ediyor. Bir limitet şirket olan ev sahibi ise çok daha fazla para ödüyor. Sadece tüm dönem boyunca işletme masraflarını üstlenmekle kalmıyor, ısıtma masraflarının kendi payına düşen kısmını da ödemek zorunda kalıyor. Ve tüm bunlar “sadece” kira sözleşmesindeki işletme giderleri tanımının şeffaf olmadığı kanıtlandığı için gerçekleşiyor. Yüksek Mahkeme özellikle, sözleşmede yönetim masrafları kapsamına giren her şeyin sadece göstermelik olarak listelenmiş olmasını eleştirmişti. Bu nedenle kiracılar için kiraya ek olarak hangi masrafları beklemeleri gerektiği açık değildi.

Ancak, tüketici sözleşmelerindeki belirsiz ve anlaşılmaz hükümler bütünüyle geçersiz olduğundan, Yüksek Mahkeme bu daire için hiçbir yönetim masrafı talep edilemeyeceğine karar verdi. Maddenin geçersizliği nedeniyle, bunun en başından beri yasal bir dayanağı yoktu. Bu nedenle, sözleşmede açıkça belirtilen “§ 21 MRG’de listelenen işletme masrafları”, yönetim masrafları, mülk yönetimi, kamu masrafları ve ısınma masrafları gibi masraf kalemleri bile ev sahibinin sorumluluğunda kalıyor.

Tüketici hukuku geçerli midir?

Diğer kiracıların umutlanacağına ve birçok ev sahibinin de endişeleneceğine şüphe yok. Sonuçta, diğer ev sahiplerinin sözleşmelerinde de benzer ifadelerin kullanılmış olma ihtimali yüksek. Peki bundan kimler etkilenebilir? Mevcut karar yalnızca ev sahibinin girişimci statüsüne sahip olması halinde doğrudan geçerli. Bunun nedeni, yalnızca girişimciler ve tüketiciler arasındaki sözleşmeler için geçerli olan Tüketiciyi Koruma Yasası’na dayanmasıdır. Bu nedenle ticari ev sahipleri için geçerlidir. Ancak özel kiracılar için bu durum koşullara bağlıdır: Kaç tane kiralık mülkünüz var ve bunun için en azından ilkel girişimcilik yapılarına ihtiyacınız var mı? Bu ayrımı yapmak bazen zor olabilir ve bu konudaki içtihat hukuku tamamen yeknesak değildir. Ancak, örneğin sadece bir daire kiralayan özel bir kişiyseniz, kesinlikle etkilenmezsiniz.

Sadece kısmi uygulama alanında

Buna ek olarak, maddeler kiracı ile bireysel olarak müzakere edilmemiş, önceden formüle edilmiş, standartlaştırılmış sözleşme maddeleri olmalıdır.

Bununla birlikte, her şeyden önce, Kiracılık Yasası’nın (MRG) kısmi veya tam uygulama kapsamı dahilinde bir kira sözleşmesi olup olmadığına bağlıdır. Bunun nedeni, MRG’nin kira oluşumu ve işletme masraflarına ilişkin hükümlerinin yalnızca tam uygulama alanında geçerli olmasıdır. Kısmi uygulama alanında ise bunun yerine ABGB düzenlemeleri geçerlidir. Bunlar, aksi kararlaştırılmadıkça, ev sahibinin genel olarak tüm masraf ve ücretlerden sorumlu olduğunu belirtir.

Bu nedenle, MRG’nin kısmi uygulama alanındaki kira sözleşmelerinde, işletme maliyetleri kesin ve açık bir şekilde düzenlenmelidir – aksi takdirde ev sahibi bu maliyetlerle baş başa kalabilir. Yukarıda bahsi geçen Yüksek Mahkeme kararında da durum böyleydi: Dava kiralık bir kat mülkiyeti ile ilgiliydi. Böyle bir daire, bina için inşaat izni 8 Mayıs 1945’ten sonra verilmişse kısmi uygulama kapsamına girer.

Bir apartmandaki “normal” kiralık daireler için farklı bir son tarih vardır: bunlar, inşaat ruhsatı 30 Haziran 1953’ten sonra yasal olarak bağlayıcı hale gelmişse ve inşaat için konut sübvansiyonundan hiçbir kamu fonu kullanılmamışsa (“serbestçe finanse edilen yeni bina”) MRG kısmi uygulama alanına dahil edilir. Ayrıca 2002’den sonra inşa edilen çatı katı dönüşümleri gibi bazı özel durumlar da vardır.

Kiracılık Yasası ne diyor?

MRG’nin tam olarak uygulandığı alanda, yani esasen 30 Haziran 1953’ten önce onaylanmış eski binalarda ve sübvansiyonlu yeni yapılarda ne geçerlidir? Bu konu MRG’de ayrıntılı olarak düzenlenmiştir (§ 21). Kiracılardan işletme masrafı olarak nelerin tahsil edilebileceğine dair kapsamlı bir liste içermektedir. Bunlar arasında su temini, baca temizleme, kanalizasyon temizleme ve çöp toplama, merdiven boşluğu aydınlatma, mülk yönetimi ve kapıcılık, kamu ücretleri, ortak tesislerin işletme maliyetleri ve belirli sigorta türleri (yangın, sorumluluk ve su hasarı; fırtına hasarı ve cam kırılması sadece kiracıların çoğunluğunun rızası varsa) ve bir veya iki diğer kalem yer almaktadır.  Bu nedenle, MRG’nin tam olarak uygulandığı alanda, işletme masraflarını tahsil etmek için sözleşmeye dayalı bir anlaşmaya gerek yoktur. Ancak, ev sahibi kanunda belirtilmeyen tüm masrafları üstlenmek zorundadır.

Die Presse’nin verdiği habere göre burada çok daha fazla açıklık var, ancak hala birkaç tuzak var. Örneğin, işletme masraflarının zaten dahil olduğu sabit oranlı bir kira üzerinde anlaşılabilir: Ancak, sözleşme süresi boyunca bu masrafların artması halinde, ek masraflar kiracılara yansıtılmayabilir. Bu durumda bu risk ev sahibi tarafından üstlenilir.